中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为，田园综合体是综合化发展产业和跨越化利用农村资产，是当前乡村发展代表创新突破的思维模式，推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径，具有广阔的发展前景。田园综合体将推动农业发展方式、农民增收方式、农村生活方式、乡村治理方式的深刻变化，实现新型城镇化、城乡一体化、农业现代化更高水平的良性互动，奏响“三农”发展全面转型、乡村全面振兴的“田园交响曲”！ 田园综合体开发不是普通农业旅游空间规划，而是生产生活娱乐“人本“空间构建。田园综合体设计过程中应从功能转型、模式转型、产业转型、价值转型这四方面来注意它的转型思路。在田园综合体的规划层面则需要通过保障6大设计要点，首先是田园综合体的生态保护、修复与重塑；其次是田园综合体对农田、水域、山林、村庄、道路、景点等进行系统梳理，保护自然、山、水、田园的基本格架及乡土风貌，保护和修复生态系统，重塑田园生态景观；然后就是田园综合体创造需要具有地域特色的景观；再之是“和谐”型自然田园社区，也就是科学地布局田园综合体建筑道路和城镇设施，将田园与建筑、城镇设施融合，建筑与山石、水体、植被、田园共同构筑自然美，环境美，建设人与自然、人与田园十分和谐的田园社区。实现田园即社区，社区即田园；＊后就是田园综合体的乡土文化时空双维度衍生，将乡土文化，区域文化、历史文化、游憩文化等融入其中。田园综合体开发不是普通农＋游业态打造，而是产业链创新整合！田园综合体大的四大产业体系分别是：核心产业：以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；支撑产业：直接支持田园综合体休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；配套产业：为田园综合体创意农业提供良好的环境和氛围的产业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训、田园地产等；衍生产业：以田园综合体特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他产业群。将各产业进行融合、渗透，拓展田园综合体的产业链，形成以市场为导向，以农村的生产、生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升田园综合体现代农业的价值与产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是现代农业发展的重点，是现代农业发展演变的新趋势。通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展田园综合体现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥着＊＊新型消费潮流的多种功能，开辟了田园综合体新市场，拓展了新的价值空间，田园综合体产业价值的乘数效应十分显著。

旅游景区项目开发前都要进行规划设计，国家政策要求一个景区的规划编制要经历总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划3个阶段。如果从开发商的角度来说，完成这3个规划正常需要一年半到两年的时间，开发商不可能等3个规划都评审完后才开始动工建设，他需要一套实用的、可以马上操作的方案，同时花钱少，在＊短的时间内完成。根据这种市场趋势，旅游规划设计必须从实用化的角度入手，以更好地服务开发商，符合旅游景区开发建设需要。1、资源禀赋分析资源禀赋分析不只是对景区资源的详细罗列，而是要求在大区域范围内，对景区资源进行相关性比对分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和专一性的特色产品。2、市场需求和竞争分析旅游规划就宏观市场、客源定位、客源数量预测等3方面进行初步研究还不够，需要从以下几个方面进行深入分析。1）市场层面。分析市场在兴什么，市场有什么，市场还缺什么，市场在哪个层面上竞争四个内容。2）竞争对手层面。分析竞争对手概况（项目的区位及周边环境、规划布局、项目卖点、建筑风格、项目的配套设施及服务、运营管理），市场反应（分析竞争对手项目的营销策略、实际销售及经营状况和项目的优劣势等）。3）消费者层面。主要界定客源区域，预测其数量，分析其消费特征，找出消费敏感性之所在。3、开发商分析开发商分析主要是从四个角度进行分析：开发商投资意图、经济实力、初步的开发构想、操作能力分析等，规划方和开发商必须充分沟通，这个沟通不只是上层领导间的沟通，项目组全体成员都必须参与其中，深刻体悟。开发商在投资一个旅游景区时，基本上都会有投资意图和初步的开发构想，规划方的任务是为开发商的初步开发构想从专业角度进行把关、深化、延伸、落地！这里提出要增加开发商的经济实力和操作能力分析的目的，是对旅游区开发主题和旅游产品设计在操作层面进行校正。我们知道任何的旅游规划和旅游策划＊终都要落实到开发商去操作，项目规划和策划得再好，如果超出开发商的实际操作能力，一切都是空的。4、开发主题和形象设计对开发主题设计上建议要针对项目个性进行大区域范围内的概念采购和本地化的项目体现，就是把类似项目的成功开发经验应用到本项目开发之中。旅游规划或者旅游策划比拼的是规划者或策划者的信息、资源和视野，开发主题和形象设计需要抓住景区的灵魂，找到景区的＊＊＊＊的指纹，以实现唯一性、第一性和专一性。5、功能分区和项目设置功能分区和项目设置是开发主题和旅游产品设计的落脚点，是旅游规划的重头戏，考虑到开发商的审阅习惯，可以单独抽出，独立形成图文并茂的景区设计任务书，甚至可以根据开发商要求和设计深度进行出图。由于设计图册都是静态的东西，＊好再设计一套动态的活动表演方案。6、旅游产品设计对于旅游产品设计上，既要讲创意，还要有系统的思考，动态的把控。规划解决的是景区＊合适开发哪些产品，而不是景区能开发哪些产品。产品设计上必须结合资源禀赋分析，市场需求和竞争分析，投资方的实力和能力分析，以及投入产出分析等进行综合考量，从而找出哪些是核心产品，哪些是辅助产品，哪些产品先推，哪些产品后推，哪些产品必须充实提升，哪些产品必须割爱抛弃，这就是策划学讲的要有“加法、减法、乘法和除法”。7、商业模式设计商业模式设计的核心内容是景区赢利模式设计和投入产出分析，解决景区需要投哪些钱，钱投去哪里，哪些项目可以开发商自己建设，自己运作，哪些项目只要建好出租，哪些项目需要引入新的合作伙伴，从哪里赚到钱，何时是盈亏平衡点的问题！对于旅游地产项目还要明确哪些地块必须购买，哪些地块只要租赁，其费用多少。8、开发节奏把控为了把控开发节奏，规划中必须对建设项目进行分期。规划不仅是提出短期、中期和长期建设项目，还必须更加明确地指出启动项目是哪一个，这个启动项目必须符合以下的一些要求：一能马上有好的赢利，二能快速形成市场的示范效应，三对后续项目具有明显的带动作用，要有“连环炮”的效果，寻找启动项目就是策划上经常提到的寻找项目引爆点。寻找启动项目是＊难的，因为它决定项目的成败。9、专项规划专项规划里的有些数据需要经过详细计算，技术数据由来要介绍清楚，图纸要详细准确，例如给排水布局图，必须有位置、流向、流量、管道大小、管道长度等内容！ 

特色小镇小而精美，类型多样，因此，李也文旅根据特色小镇的特点，总结了十大不同类型的特色小镇。在此前，已经介绍了历史文化型小镇、城郊休闲型小镇、新型产业型小镇、特色产业型小镇、交通区位型小镇、资源禀赋型小镇、生态旅游型小镇，本期继续介绍高端制造型特色小镇、金融创新型特色小镇。高端制造型特色小镇：打造高端制造型小镇，一是要小镇产业以高精尖为主，并始终遵循产城融合理念；二是注重注重高级人才资源的引进，为小镇持续发展增加动力；三是突出小镇的智能化建设。案例：宁海智能汽车小镇 小镇位于宁波市宁海县，小镇规划面积3.47平方公里，核心区面积1.5平方公里，由新加坡DC国际、美国AECOM等国际＊＊的团队规划设计，＊＊体现生产、生活、生态共融，产业、文化、旅游共生理念。 小镇坚持“高端、融合、生态、创新”方针，以工业4.0为制造标准，以“中国制造2025”为行动纲领，集新能源汽车研发、规模化生产、产业配套和观光体验于一体，＊＊新能源汽车发展新纪元，＊终打造生态链有效循环的“创新智镇、生活天堂、文化家园、生态绿岛”。金融创新型特色小镇：打造金融创新型小镇，一是要小镇经济发展迅速的核心区域，具备得天独厚的区位优势、人才优势、资源优势、创新优势、政策优势；二是小镇有一定的财富积累，市场广阔，投融资空间巨大；三是科技金融是此类小镇发展的强大动力和重要支撑。案例：玉皇山南基金小镇 小镇位于杭州市上城区玉皇山南，地处西湖世界文化遗产保护带的南端。车水马龙地，玉皇山脚下；背倚八卦田，南宋建筑群。小镇核心区规划总占地面积2.5平方公里，总建筑面积约30万平方米。 玉皇山南基金小镇是为响应省委、省政府打造“特色小镇”的要求，以美国格林尼治基金小镇为标杆，运用国际先进理念和运作模式，结合浙江省和杭州市的发展条件和区域特质所打造的集基金、文创和旅游三大功能为一体的特色小镇。李也文旅总结十大类型特色小镇，本期介绍特色小镇中的高端制造型小镇、金融创新型小镇，我们将于后面陆续介绍其他类型，敬请期待。

近年来田园综合体也遵循着纯销售场景变为体验场景，相应的纯销售的商业模式逐步被取代，而餐饮、电影、儿童娱乐等重体验的模式则留了下来这样的规律。田园综合体项目投入很大，一般情况下可以到30到50亿投资的量级。其运营模式复杂，商业变现难度大。目前在建或已经运营的田园综合体，基本模块包括农业、教育、酒店、康养、地产、餐饮服务、文化娱乐等。大的综合体可能包括所有内容，小的可能具备其中几种。标准动作分解首先，打造一个特色农产品品牌；很多田园综合体都会有一个主打的地方农特产品（这也是很多地方＊＊扶贫的要求）。这在很多时候是导流的钩子，人们因为对这个产品的体验和信任，产生了去到现场的冲动。其次，基于当地自然和人文资源特色，田园综合体项目衍生和打造系列文创产品，这会成为二次变现客流的重要方式之一。所以，大部分田园综合体都处在大中城市周边，大致200公里以内＊为普遍，不能离城市太远。第三，则是社群的运营，这是让空间产生粘性的重要方法，为田园综合体注入能动人心智的内容。这时候，与此相关的教育、文化活动等内容便可以附加上来。回头来看，中国知名文旅机构——上海李也文旅相关策划负责人认为田园综合体这样的物理空间，可以注入的教育产品的空间还很大，在不背离国内教育体系基础上，引入通识教育或素质教育等方式补充，不失为一个更好的方向。通过生产内容来运营和留住客群之后，还需要更强悍的商业变现的方式。目前比较流行的是旅游或养老地产，这样的变现方式很快捷，不失为田园综合体商业闭环的重要拼图，甚至是＊后一块拼图。但其产生的问题也同样复杂，产权不清晰，土地权属限制，都会成为销售的困难。灵魂何在？多年以前，昆明的大拆大建曾经招致舆论界强烈的质疑，大拆大建非但没能让昆明更美好、更宜居，反而丢了一座城市的灵魂。一个城市有灵魂，一个田园综合体同样需要有灵魂。这也是很多田园综合体目前面临的问题，只有千篇一律的形式，没有独特的灵魂。你搞花海，我也搞花海；你搞采摘，我也搞采摘。田园，田园！一定是结合当地特点，打造独特的IP。像当年的城建热潮，田园综合体也有走上同样道路的趋势。在这里有两个建议：一是要塑造打造爆款突围的能力，二是要具备系统和精细化运营的能力。特别是线上线下的结合能力，相关产业链自建或者整合能力也非常关键。所谓灵魂，应有两个维度。其一是人与空间的关系，我们首先需要思考的是，在这样的田园空间里，如何利用空间营造和活动运营来讲故事，建筑空间应该是用来承载价值观，展示一种生活方式。网红阿那亚的孤独图书馆，则是很典型的例子。在空旷大海边建一座图书馆，人在这样的空间里所做的事情和度过的时间，很好的展示了一种生活态度或者方式。其二，除了人与空间的关系，另一个更为隐蔽的维度，则是人与人的关系。人们在这样的时空里，以什么样的方式相处？有什么共同的体验和精神共鸣？——即营造什么样的社群。就像上文提到的，通过社群的维系，为空间注入教育，艺术等人文交流的氛围，让人与人互动起来，为这个空间注入独特的气质。这样的形式，可以是话剧，民间演出，亲子活动，民间办学等方式。对于田园综合体项目，空间营造只是基础。人与空间，人与人的相处和共鸣，才是成败的关键，那才是一方有灵魂的田园。