旅游投资的五大特征与五种壁垒
近年来，旅游投资逐渐成为各行业的投资热点。工业发展工业旅游，文化产业发展文化旅游，农业转型发展乡村旅游，房产转型做旅游地产，这都是旅游投资热潮的表现。但是旅游投资与工业、能源、高科技、房地产投资等也有很大的区别，这一特性是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总的来说旅游投资的有五大特征，同时也让我们试着从这五大特征里去找到旅游投资的五种壁垒：
1.投入高、回收周期长
对于旅游项目而言，高额度的资本投入，并不能产生快速的回收，因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。
壁垒一：投资代价大
2.多产业融合
旅游投资，已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商，着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合效益的**化。
壁垒二：投资战线长
3.旅游资源无法资本化
旅游资本，＊基本的是风景资源与文化资源。但是，相关条例与法律已经规定这些**的资源是不可转让的资产，不允许其经营权流通。这就是所谓的“旅游资本流通的法律制约”与“旅游资源资本化的障碍”。
壁垒三：所获资本无法流通
4.高度依赖环境
旅游投资项目紧紧依托于经济环境、社会环境和生态环境，具有依托性强的特点。
壁垒四：影响投资的因素复杂
5.外部特征明显
旅游业的综合性效益决定了旅游投资项目具有外部性的明显特点。其外部效用表现在经济方面是指能促进地方经济发展、创造就业机会和增加外汇收入。表现在环境方面是指能对生活环境和动植物造成影响。
壁垒五：受投资影响环节多
正是由于这些特征，旅游投资先天困难重重，既无法较快的收回成本，也有着很多限制，一旦失策就会遭遇投资失败的种种危机。投资商想要投资旅游项目，必须从政府的手里获得土地的经营权与资源的开发权，还需要有政府的协助去解决居民问题与政策问题，为了突破旅游投资的种种壁垒投资商不得不借助政府的力量，于是便形成了投资商与政府的博弈格局。
投资商与政府谈判的两种格局
1、大投资商，小政府——合肥万达文化旅游城未拿地先动工
2013年10月17日，在合肥土地拍卖市场上，万达集团毫无悬念的以竞拍底价每亩110万元、总价为7.3321亿的价格竞得了滨湖的地块。这是5月28日万达与合肥市政府举行万达文旅城签约仪式后，时隔近5个月才拍下的第一块地。但是在这场拍卖之前，也就是万达还未拿到地之时，万达就已经在这里开始了地基建设，工地上人来人往，渣土工程车来回穿梭，工程施工热火朝天。万达拿地毫无悬念，并且可以在还没正式走完流程拿地之前就已经开始动工，其根源在于万达庞大的实力，合肥政府需要这样有实力的企业帮助他们完成市政建设，改善城市环境。在万达与政府的谈判格局中，政府一直是助力企业，支持企业工作的，而万达也可以低成本的拿地，有较高的谈判筹码，在这场博弈中，万达是主动者。
但是在实际的投资谈判中，“大投资商、小政府”的格局却是很少出现的，也只有像万达这样的产业大亨，有钱有实力的投资商才能真正赢得主动。
2、小投资商，大政府
第二种格局就是目前投资谈判中普遍存在的现象——“小投资商，大政府”。很多投资商与政府的谈判中，政府往往比较注重眼前利益，急功近利，要求投资商一次性投入资金迅速开发。还有些政府会以土地、政策为诱惑，要求与投资商分享利益，共同持股。在这种压力下，投资商如果真的按照政府的方式投资了旅游项目，想必也无法收回投资成本。为了保证盈利，投资商们只能选择用部分土地搞地产或是圈地，坐等土地增值，从而实现投资大平衡。这也就是导致了很多投资商只拿地不开发的乱象的一大原因。
像万达那样先天具有谈判资本的企业是少数，而大多数的企业并不是谈判的先天赢家。如果让政府一直占据主动，投资商的投资壁垒就难以突破，建设就会困难重重。因此改变投资商的弱势地位，投资商才有可能打破壁垒，发展旅游。
投资商制胜的两种博弈思维
1、该出手时不要犹豫
投资商在与政府的谈判中，不仅要拥有高超的谈判技巧和有利的筹码，更为重要的是要掌握政府的所有政策，明确和政府在谈判过程中可以为自己争取到的利好，从而为自己争取利益。虽然土地掌握在政府手中，但是投资商可以了解政府的投资政策，是否有土地开发方面的政策或启动资金，或是城市建设资金和基础设施建设方面的方针。同时，在所有权和经营权方面更要据理力争，不能让自己处于被动的位置，要掌握投资建设的主动权。
2、用“局”，提高谈判筹码
想要在与政府谈判中占据主动地位，必不可少的就是“局”的思维，所谓“局”的思维，＊关键的就是要提高谈判筹码。政府想要的不过是政府利益与发展蓝图，谈判中，侧重表达对政府的利益，而不是对自己的利益，提高战略高度，将项目与城市、区域的建设相结合，与文化相连接，将项目的建设剥离出多个层面，找到一个政府、企业皆满意的方向，给政府规划蓝图，告诉政府项目所带来的巨大效益尤其是利好政府的效益。提高项目的价值就是提高谈判筹码。与政府利益相符的政府自然会大力协助，用“局”就要用在与政府的博弈中，有筹码就能占据主动。
旅游发展是“一把手”的决策，与政府谈判，谈判在于说法也在于做法，想要在谈判中获得主动，投资商＊重要的是要提高谈判筹码，让政府与自己谈，而不是贴着、求着政府谈。
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