当前，超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。与此同时，行业里也出现了过度投资和优质项目匮乏的双重矛盾，文旅IP与地产运营难以顺利结合的痛点。文旅地产当前有哪些发展困境，其突围之路在何方，未来究竟是什么走向？中厚明德董事长岳凤娟根据自身多年操盘经验，结合相关案例，给出了她的答案。

目前，文旅地产在发展中遇到了两大现实困境，分别是“近了拿地难，远了销售难”和“短期升值难、长期周转难”，这两种情况令开发商异常头疼。

众所周知，地段是房地产＊核心的价值。但是近郊的土地资源非常紧张，价格昂贵，竞争异常激烈，地很难拿到手；而远离城市的地块，尽管土地价格较为便宜，但是超出都市人周末外出旅游的半径，因此在销售上非常困难。一般情况下，人们在经历了一周繁忙的工作后，在周末外出旅游的时候，车程在2个小时之内是＊佳的选择。若距离过远，对于人们的吸引力将急剧下降。

目前，大城市周边的文旅地产和旅游知名度高的景区发展态势良好。“随着城市的不断扩张，在价格洼地时拿到的城郊土地，未来将有很大的增值空间。再加上旅游项目的精心打造，想不畅销都难。此外，随着大城市旅游资源的消耗，位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市也将成为文旅地产热点，像上海周边的杭州、广深周边的惠州、北京周边的秦皇岛等地，都是一线城市旅游效益的外溢。”中厚明德董事长岳凤娟讲到。

这并不是说远郊旅游地产就没有价值。远郊地产尽管在交通的便利性方面不占优势，但其破局之处在于抢占稀缺景区资源，借助区域知名度带动项目知名度。正是由于认识到文旅地产的发展与旅游的发展有非常高的伴生性。所以，万达会在西双版纳布局、雅居乐会选择在海南布局。一段时间之后，景区服务设施的不断完善也将弥补传统文旅地产项目的配套短板。

优秀的文旅地产离不开良好的区域运营。将一个区域催熟得到市场的普遍认可需要经历一个漫长的过程。因此，在短时间内很难有大幅度的升值。中厚明德董事长岳凤娟认为，漫长的开发周期，将使房企的资金链面临着巨大的压力。于是在面临旅游先行还是地产先行这个选择时，很多房企都会放弃追求＊大升值空间，而选择地产先行，甚至不惜将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。

恒大等开发商在项目一期不惜亏本快速去化。但这也只是权益之计，项目后期的持续推动一定与旅游运营成效密切相关，只有这个时候才能实现价值＊大化。“理论上来讲，应该旅游先行，完善配套设施，改变周边环境，提升人气之后再进行地产开发，但是习惯赚快钱的房企，忍受不了这个漫长的等待。”中厚明德董事长岳凤娟讲到。

上海李也文旅规划部负责人认为，有很多“聪明”的文旅地产项目都是依托传统的旅游景区进行开发，涌现出了海景系、雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。以期利用外部旅游资源，促使房地产物业升值，更快形成消费吸引力。由此可见，文旅地产的本质离不开“旅游”二字。