文旅地产从字面上的理解是“文化+旅游+地产”，其本质的核心是“文化旅游”而非“地产”。李也文旅认为，文旅地产本身蕴含着区域运营的概念，作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要考虑消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，依靠良好的运营使资产保值、增值，其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。

文旅地产项目，＊深层次的问题，究竟是“旅游先行”还是“地产先行”？李也文旅认为应该是旅游先行，从改造区域环境和配套的角度出发，提升人气和认知度，等区域达到一定的成熟度，在进行地产开发。但对于高杆杠、快周转的房企而言，坐等升值的方式并不现实，因此，在现实中部分房企会优先采用“地产先行”的模式，追求＊大的升值空间，首先将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。

目前，我国文旅地产区域分布不均衡，主要集中在自然资源较好的区域。其中海南、环渤海、长三甲三大区域的项目数量＊多，分别占全国文旅地产总数量的22%、18%和17%；西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的80%，不同区域有其各自的特色标签特征。

海南，文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源，是全国文旅地产开发量＊大、＊为集中的区域，近两年开发已逐步回归理性。

西南，文化旅游为导向。集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市，项目注重文化特色的开发与打造。

长三角，大城市群落的消费需求。长三角区域经济发达，城市化水平较高，因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目主要满足大城市群的休闲度假需求，此外，长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速。

环渤海，滨海度假向多元复合方向发展。环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等＊＊度假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合。

两广与闽东南，后起之秀。两广区域气候宜人，滨海资源优渥，闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主，另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目，未来有广阔的发展前景。

李也文旅认为，目前文旅地产项目自然资源禀赋依赖度很高。我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。