在人们从物质满足向精神追求的进程中，旅游地产也在不断更新迭代，进入新的发展阶段闲时旅游已成为时下一大热点，在区域特色资源的驱动下，旅游地产项目越来越受消费者的追捧。从北京居民来看，购买旅游项目的路线，远到海南三亚，近到京津冀度假区，已然在悄悄发生变化，我们从客户的关注点以及开发商的产品表现、营销手段、运营方面等都可以有所启发。

未来旅游地产要走复合+主题路线

旅游地产在初级阶段，仅依靠优质外部资源，如自然资源等，通过强势营销，以达到吸引投资者的目的。但发展到现阶段，客户的需求在不断升级，关注点在不断迭代，这更加促使开发商在旅游项目打造上，向复合化、主题化旅游项目发展。

1.客户更关注身心灵，重视生活方式构建

客户对旅游项目的关注点也在悄然发生变化，客户更谨慎，开始关注使用价值；客户更好玩，开始关注情怀体验；客户更纯粹，开始关注低密社区；客户更融合，开始关注价格与品味的有机体。同时，客户需求也在发生变化，更加喜欢自然健康的氛围，重视项目文化旅游内容的构建，追求一种有别于城市的生活方式。

典型案例——饮马川

基本情况：景观资源众多+主打情怀+艺术特色。项目位于金山岭区域，周边景观资源众多，项目主打情怀、匠心，致力于打造一种健康生活方式，项目注重细节打造，还有很多艺术品都是专门请艺术家设计的，并会定期进行业主艺术类活动，因此，项目在区域内特色明显，价格也比周边的高。

产品特色：低密+面积适度+高赠送。项目产品是合院户型，产品设计性好，面积适度，客户可选择性多，项目体验区文化气息浓厚，再加上外部多处景观资源，对客户吸引力很大。客户对低密院落式别墅的体验感认可度还是很高的。

发展驱动：古北水镇+区域众多旅游资源

古北水镇是一大休闲招牌，再叠加周边众多旅游资源，更加吸引北京旅游度假人群。

客户偏好：追求品味生活，喜好低密院落式社区

客户大多是自住兼投资，纯投资的客户不多，对小区的艺术感、产品认可度都很高，而且项目周边的古北水镇是＊大的吸引力；客户多为中产客户，在品味满足基础上，追求一定性价比。

2.开发商重运营，社群理念是项目持续客流保证

在北京周边度假项目中，北戴河的阿那亚和怀来北的原乡美利坚项目的成功，很大程度上与社群活动有关。比如，阿那亚项目在初期发展中呈现一些问题，后继乏力。开发商从2014年开始转变驱动，把业主作为驱动，通过200-300个不同类型的社群，社群主要通过会员制管理，线上线下相结合，基于行业、兴趣爱好进行划分，定期组织一些活动，有合唱团、舞蹈团、诗社、长跑团等，通过这些兴趣和存在感的打造，聚集一些志同道合的朋友，把准业主及潜在业主紧紧联系起来，出现滚雪球效应，实现客户长线投资，项目虽然相对慢周转，但盈利点增加，盈利链条扩大，确保永续收益。

3.旅游项目盈利模式多样化

从现阶段旅游地产项目的发展来看，盈利方式可谓多样化，在正常的销售物业盈利基础上，增加与旅居平台合作，通过会员体系盈利，另外，还通过资产证券化形式，发行金融产品进行盈利。

作为旅游度假类项目，如何吸引投资客群是要重点，投资客群＊关注的是房屋的收益情况，因此，京郊很多定位旅游度假项目都采取销售托管形式或与旅居平台合作，如金山岭区域的龙湖长城源著项目，推出销售托管的方式，为投资客户提供多元化的变现渠道，增加项目的投资属性。  

另有一种方式，即项目资产证券化，通过发行金融产品实现项目融资和盈利。项目与银行合作，把项目作为抵押品，银行发行消费信托产品，另外还会引入项目运管公司，提供项目对外租赁服务及其他服务内容。消费者购买后，一是可以获得长期收益，二是可以实现度假项目的有期居住权。

综上，旅游地产在人们从物质满足向精神追求的进程中，受青睐度日益增长，市场环境的变化，客户认知、需求的变化，开发商自身资源的变化等，都进一步促使整个旅游地产发展在不断更新迭代，进入到下一个发展阶段中。