前 言
近几年,旅游业、房地产业在我国的发展持续升温,为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式,旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景,市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段,发展过程中任存在很多问题。
李也观点
1、用地产思维做旅游地产,旅游地产必死! | 2、旅游地产的核心在于风险控制! |
旅游地产不是简单的“卖房子”,旅游地产的特点和优势在于他具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值,要以新思维看旅游地产。 | 旅游地产虽然盈利丰厚,但是影响盈利的波动因素较多,资金成本、政策、市场、运营都会影响到旅游地产的盈利,因此旅游地产投资,盈利更需避风险。 |
3、零散化的开发模式让旅游地产缺钱、短命! | 4、无魂的旅游地产将重走泡沫经济的老路! |
零散化的开发推进经常导致项目中断的资金断流,建立系统化的开发流程是保证项目**推进,旅游地产取得成功的关键。 | 一旦陷入同质化的泥潭,项目就毫无竞争力而言可能就面临关门大吉、万两白银一夕散的厄运。打造****的核心竞争力是旅游地产开发的关键。 |
5、旅游地产不是建房子,卖房子! 旅游地产是将卖房子与旅游进行有效的结合,用旅游提高房产附加值,让房子反哺旅游产业,两者相互促进。曾经屡试不爽的“旅游搭台,地产唱戏”盈利模式难以为继。 |
基 础 概 念
旅游地产的概念
旅游地产是主要为满足游客在旅游过程中的吃住游购娱等各种需求而开发的各类物业,服务对象是游客为主,旅游为主要功能,可依托现有的旅游资源或开发新的旅游产品来塑造旅游吸引力。即:所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。
【 发展历程 】 | 【 基本要素 】 | 【 八大类型 】 |
拿 地 流 程
旅游地产土地的概念
土地属性 | 土地分类 | 权属流转 | 用途流转 |
集体所有 位于农村 城市郊区 国家所有 位于城市 | 农用地 建设用地 未利用地 | 集体所有 土地征收 国家所有 | 农用地 土地征收 建设用地 未利用地 |
旅游地产开发流程
土地的取得方式
实 际 操 盘
海坛古城 | 嘉善高铁新城 |
常州天鹅湖 | 八门湾生态旅游度假区 |
西安昆明池 | 关岭高铁旅游集散中心 |
河南老家印象 | 宜昌城市URD |
滁州明湖湿地 | 武当天地小镇 |
基 本 概 念
旅游地产是主要为满足游客在旅游过程中的吃住游购娱等各种需求而开发的各类物业,服务对象是游客为主,旅游为主要功能,可依托现有的旅游资源或开发新的旅游产品来塑造旅游吸引力。即:所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
发 展 历 程
> 国外
起源于欧洲20世纪初 | 在欧洲发展:20世纪60年代 | 发展至美国:20世纪70年代 | 发展至世界:20世纪90年代 |
法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅,一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至,地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。 | 法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户,标志着真正旅游地产的开始。 | 1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。 | 大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游地产开发,并取得了可观收益,从此,旅游地产掀起了世界投资的热潮。 |
> 国内
萌芽阶段(20世纪80-90年) | 调整阶段(20世纪90年代末) | 快速发展阶段(21世纪初至) |
集中在沿海地区,尤其是改革开放较早的省市; 房地产供过于求,出现房屋空置,遂出现将住宅物业转化为宾馆等旅游物业的做法。 | 集中在沿海地区,尤其是改革开放较早的省市; 房地产供过于求,出现房屋空置,遂出现将住宅物业转化为宾馆等旅游物业的做法。 1999年“博鳌国家旅游休闲度假区”等项目的成功引起较大反响; 旅游地产开工数量和市场需求同步增长; 主要以产权酒店形式出现。 | 房地产业和旅游业成为我国拉动内需的两个热点行业,旅游地产成为热门话题; 大量开发商纷纷涉足,并形成多元发展、 遍地开花的局面; 复合型旅游地产为主。 |
基 本 要 素
产业要素 | 营销要素 | 功能要素 | 资源要素 |
旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容,两者相辅相成,缺一不可,所以,不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。 | 旅游房地产目前的开发形式很多,但营销模式不外乎两点,即产权和时权。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利;产权强调的是投资收益。 国目前开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。因此,是否作为长期居所就成为“第一居所”、“第二居所”划分的分水岭,也是开发商需要重点策划的内容。 | 旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式,虽然产权所有方式有所差异,但同传统酒店在住宿形式、管理方式上有着较大差别,客户在度假期内不但拥有良好的物业服务和娱乐设施,更可以轻松自在的享受个人空间。因此,可以说是家庭生活的延伸。 | 包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。旅游房地产虽然叫法很多,但休闲度假、投资收益是两个*基本的要求,因此,对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住内容的要求也很高,并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。 |
八 大 类 型
休闲商业地产 | 休闲居住(第二居所)地产 | 度假居住(第三居所)地产 | 酒店地产 |
包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。对城镇化的带动作用表现在:优化商业格局及环境;引导新的休闲娱乐;促进旧城改造、加快新城发展;完善城市功能提升形象;提升土地价值、扩大税基。 | 其对新型城镇化发展的影响作用,主要反映在创新城市发展模式,创新城市生活方式和加快城镇化进程等方面。 | 拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地的宠儿,通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发,形成季节性收益。 | 集住宿、休闲功能、度假物业于一体,以酒店管理及酒店休闲来支撑酒店式销售物业。可以较好的配套休闲设施,形成酒店功能吸引力。可与主题文化结合形成主题型酒店综合体。 |
养老居住地产 | 文化创意地产 | 庄园地产 | 新农村社区旅游地产 |
集住宿、休闲功能、度假物业于一体,以酒店管理及酒店休闲来支撑酒店式销售物业。可以较好的配套休闲设施,形成酒店功能吸引力。可与主题文化结合形成主题型酒店综合体。 | 以文化为主题,具有文化创意产业理念个价值的旅游地产,是一种融合型的地产模式。主要有文化创意产业园、艺术集聚群、影视城(基地)、文化主题园四种类型。 | 其开发有六大要素,即地块、形态、密度、景观、配套、文化。根据各庄园具体情况可分为六大模式:景区周边傍大款、一把珍珠落玉盘、独善其身做配套、区域垄断造新城、软性载体带硬件,万山丛中一点红。 | 新农村社区旅游商业地产,是旅游新农村社区中经营性的休闲商业地产,可以结合新农村旅游发展,形成餐饮街区、娱乐街区、民俗工坊街区等,在新农村社区城镇化中,这类产品的比例会逐步增多。 |
旅 游 地 产 开 发 流 程 —— 前 期 准 备 阶 段
投资决策 | 合同签订 | 管理架构建设 |
√ 投资商在与旅游资源控制方签订合同前,要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游规划咨询机构,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。 | √ 对拟开发区域与政府签订框架合作协议,明确成片区域的开发权。 √ 由于报批建设用地(在尤其是70年的房地产用地)指标、征用集体用地需要时间,可以先期办出一部分(参照房地产项目开发流程),其余作为预留建设用地,政府承诺在一定时间内全部办理完毕。 √ 要在一开始就针对各子项目(旅游项目或普通商品房项目)成立几个不同的项目公司,并将土地证分成多本,直接落在各项目公司名下,这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作,而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。 | √ 合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。 |
产品策划及项目运作策划 | 规划设计 |
√ 项目开发的主要人员到岗,资金到位后,应及时启动项目策划工作。 √ 项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。 √ 必需聘请专业的旅游规划咨询机构,提供《旅游项目总体策划》及《旅游项目开发运作计划》等咨询服务。 | √ 项目策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业旅游规划咨询机构,编制《旅游总体发展规划》,或者直接编制控制性详细规划,可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。 √ 新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行旅游项目设计。 √ 政府审批事项办理推进 √ 具体工作有:发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、***重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;规划委批准;土地规划审批;建设土地的招、拍、挂与征用;合同中政府承诺的落实;施工图的审查;建设准备与报建批复等。 |
旅 游 地 产 开 发 流 程 —— 建 设 阶 段
施工报建 | 资金运作与工程建设 |
√ 建设单位办理施工报建登记。 √ 建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。 √ 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》 | √ 在工程施工期间,以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。 √ 该阶段以“单个项目”为对象,相关事项主要参考房地产项目开发流程的第二阶段“建设阶段” |
旅 游 地 产 开 发 流 程 —— 后 期 运 营 阶 段
开业准备与运作期 | 销售与物业管理 |
√ 项目完成工程建设,与开业运行,还有较大的差距;开业需要人财物齐备,并且还要有切实可行的营销方案。 √ 景区管理部在竣工验收结束后,持竣工验收单(证书)等相关资料到旅游主管部门(旅游局)办理旅游经营许可证。跨县市区景区(点)开业,报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区(点)开业条件,未经旅游部门审核的,不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后,旅游经营单位向工商部门办理营执照,到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。 √ 旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点,可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。 | √ 主要参考房地产项目开发流程的第三阶段“后期运营阶段”。 |
旅 游 地 产 的 土 地 相 关 概 念
我国现行土地权利体系
根据土地管理法第4条:
国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。
土地属性 | 土地分类 | 权属流转 | 用途流转 |
集体所有 位于农村 城市郊区 国家所有 位于城市 | 农用地 建设用地 未利用地 | 集体所有 土地征收 国家所有 | 农用地 土地征收 建设用地 未利用地 |
国 有 土 地 使 用 权 取 得 方 式
一级土地市场 | |
划拨 | 出让 |
√ 国家机关用地和军事用地 √ 城市基础设施用地和公益事业用地 √ 国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地 √ 法律、行政法规规定的其他用地 √ 对于开发商来说,可以通过划拨方式取得的开发用地,主要是经济适用房项目建设用地 | √ 协商出让 √ 招标出让 √ 拍卖出让 √ 挂牌出让 |
二级土地市场 | ||
买卖 | 其他合作方式 | 出让 |
买卖 抵债 交换 | 作价入股 合建转让 | 出让使用权赠与合同可能会附加其他条件,如用地人在土地赠予学校使用时,可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。 |
集 体 土 地 使 用 权 取 得 方 式
集体农用地流转方式 | 集体建设用地流转方式 |
农用地在土地承包期间,可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转,发展农业规模经营。 | 集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。 |
如 何 获 取 建 设 用 地 —— 建 设 用 地 的 一 般 来 源
来源 | 企业获得的方式 | 备注 |
1.国有建设用地(存量) | 招拍挂方式出让 | 可办理房屋产证,进行销售 |
2.集体建设用地(存量) | 征收为国有,再以招拍挂方式出让 | 可办理房屋产证,进行销售,征收需通过国务院或省级政府审批 |
租赁土地或厂房 | 与集体接洽,但无法进行销售,适用于产业园区类项目 | |
未征收,直接建设 | 与集体接洽,但无法进行销售,产生小产权房问题 | |
3.集体农用地(新增) | 农用地转用审批,征收为国有,再招拍挂方式出让 | 可办理房屋产证,进行销售,规划范围外的转用与征收均需通过国务院或省级政府审批 |
以存量国有建设用地或集体土地经转用、征收之后,进行招拍挂的土地出让方式是目前开发商获得建设用地的*常规来源,但在实操过程中,不仅存在审批、征收难度大的问题,企业获得建设用地还受当地年建设用地指标的限制。
附:
关于年建设用地指标 —— 依据《土地利用年度计划管理办法》,国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
如 何 获 取 建 设 用 地 —— 实 操 过 程 中 的 问 题
指标问题 | 企业获得的方式 | 备注 |
1.有指标,但不满足占补平衡 | 企业说服政府开发整理未利用地,以新增耕地满足占补平衡 | 常发生在一线城市。 |
如无未利用地,部分地区可购买其他地区耕地指标占补平衡 | ||
2.规划基期年建设用地指标饱和,无指标 | 通过整理宅基地,实施增减挂钩,企业向本区政府争取指标或跨区购买指标 | 适合增减挂钩试点地区,跨区购买必须要当地可进行跨区交易地区 |
旅 游 地 产 发 展 中 的 五 大 问 题
定位脱离市场 | 旅游、地产分离 | 业态配比失衡 |
方向无针对性,游客不想来 | 有地产无旅游,陷盲目僵局 | 功能混乱,瓶颈问题难突破 |
盈利模式单一 | 规划一味复制 |
回报周期长,企业难以为继 | 毫无创新,核心竞争力匮乏 |
规 避 旅 游 地 产 开 发 陷 阱 的 三 个 关 键
旅游+地产,关键是盈利模式和人气聚集! | 三菜一汤式(地产、酒店、高尔夫+温泉),必须升级! | 系统化的开发,才能支撑起盈利的梦想! |
旅游地产不是简单的“卖房子”,旅游地产的特点和优势在于它具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值,要以新思维看待旅游地产。旅游地产是将卖房子和旅游进行有效的结合,用旅游体改房产附加值,让房子反哺旅游发展,两者相互促进,曾经屡试不爽的“挂旅游头,卖地产肉”盈利模式难以为继。 | 如何避免旅游同质化也就是无魂的复制是旅游地产成功必须慎重考虑的关键问题,一旦陷入同质化的泥潭,项目就毫无竞争力可言可能面临关门大吉、万两白银一夕散的厄运。打造****的核心竞争力是旅游地产开发的关键! | 零散化的开发推进经常导致项目中断的资金断流,建立系统化的开发流程是保证项目**推进,旅游地产取得成功的关键 |
旅 游 地 产 开 发 的 三 个 节 奏
旅 游 地 产 项 目 操 盘 六 要 素
做评估 | 做亮点 | 做服务 |
√ 评估潜力:资源、政策、区位、市场评估 √ 评估能力:盈利能力评估、管理能力评估 | √ 核心吸引力:主题概念化 √ 核心产品吸引力:开发类产品亮点产品研发 √ 特色活动吸引力:独居特色的品牌、营销、时间活动 | √ 游客服务:交通服务、信息服务、消费服务 √ 投资商服务:置业服务、运营服务、经营服务 √ 产业服务:产业引进、产业经营 |
做品质 | 做平台 | 做管理 |
√ 氛围品质:构建旅游氛围、消费氛围、休闲氛围 √ 休闲品质:形成休闲产业链、系统构建盈利结构 | √ 文化交流平台:成为区域内文化交流窗口 √ 信息服务平台:成为区域旅游服务、咨询流转平台 | √ 管理工程进度:建设跟进、规划调整 √ 管理市场推广:品牌活动、营销活动、时间活动 √ 管理客源开拓:客源储备、客源开拓 √ 客源运营筹备:团队组建、架构建设、运营模式 |
李 也 的 四 大 王 牌 优 势
李 也 的 六 大 服 务 范 围
李 也 操 盘 案 例
海坛古城 | 嘉善高铁新城 |
常州天鹅湖 | 八门湾生态旅游度假区 |
西安昆明池 | 关岭高铁旅游集散中心 |
河南老家印象 | 宜昌城市URD |
滁州明湖湿地 | 武当天地小镇 |
海 坛 古 城
海坛古城—从绝望到火爆
从旅游市场需求角度梳理项目整体定位;从文旅开发角度挖掘海坛古城八闽文化;从旅游商业角度系统策划商业业态;以旅游功能为导向构建项目整体功能。创新“旅游品牌带动旅游地产”的旅游地产开发模式,深度挖掘海岛古城文化,率先打响“中国**海岛古城”的文化旅游品牌,助力项目未开先火,实现海坛古城旅游产业+地产产业共同突破 。 传播主题:大爱古城·福满海坛 传播营销概念一:有福之州,福在海坛! 传播营销概念二:来海坛,泡福气! 传播营销概念三:有福人,来海坛! 传播营销概念四: 走,去海坛古城幸福一下! |
滁 州 明 湖 湿 地
项目规模:规划总面积24平方公里的明湖片区北接敬梓路,南至滁阳路,西贴儒林路,东临马滁扬高速,道路及建设用地约 10平方公里,绿化及湿地生态用地约9平方公里,明湖水域约5平方公里。 区位情况:明湖片区规划初始就以生态景观资源、文体休闲服务、交通区位优势为特色导向,统筹协调滁南片区、明湖片区、高铁站区互相的功能、交通、景观、生态等方面。 打造目标:明湖片区作为未来滁城的城市文化(会展)体育中心,规划建设为融文体休闲、创意办公、旅游服务、生态居住等功能为一体的特色功能片区和重要的生态景观核心。 |
项目与基础产业联动的思考
项目模式:一城一镇,产城渗透的发展模式
国 内 外 经 典 案 例 研 究
> 主题公园类 —— 广州长隆旅游度假区
概况:
·长隆度假区分为广州长隆旅游度假区和珠海横琴长隆国际海洋度假区。每一个度假区里面都有不同的机构可供选择。长隆欢乐世界带来****的娱乐体验,水上乐园畅爽一夏,而各类野生动物园则可以感受和动物***接触的趣味。尤其是在《爸爸去哪儿》电影的带动下,长隆度假区知名度又迎来新的高度。长隆旅游度假区已经成为越来越多华南区域家庭的选择。
特色:
·随性搭配,全方位体验:游玩过程中,游客可以选择任意地方的度假区,任意搭配想要体验的景区,全方位的体验游园乐趣。
·游乐设施丰富且技术**:例如长隆欢乐世界拥有游乐设施70余套,其中独有八项亚洲及世界之*。
·儿童专属游乐城:园区内还专门为儿童设计的全国至大型室内恒温儿童游乐城,让游客尽情体验一家之欢、亲子之情。
> 公园、乐园游类
概况:
· 瑞士绵羊牧场,位于泰国华欣,毗邻希腊风格的圣托里尼公园。这是小朋友*喜欢的主题农庄,门口永远大排长龙。因为凭门票就可以换一把干草,小朋友都迫不及待地抢著喂绵羊吃草,既期待又害怕的神情,都被爸妈们收入相机的镜头。
特色:
· 浪漫梦幻童话场景:干草垛、可爱复古小木屋、老爷车、草原、小溪、蓝天白云、青山绿水,非常梦幻的瑞士风格的绵羊主题牧场,童话就在眼前,尽情拍照吧!
· 呆萌可爱萌宠:温顺的绵羊在绿草上悠然逛荡,游客可用干草或奶瓶喂养绵羊近距离互动;环屋的小湖泊上有数只白天鹅畅游,还有小短腿马儿和草泥马、奶牛等萌萌哒动物。
· 创意卡通小品:造型奇特的各式变形金刚、雪人、稻草人……处处皆惊喜,处处可取景。
> 科普教育类 —— 儿童上海博物馆
概况:
于1996年5月29日正式对外开放,建筑面积在4500平方米,全馆由航天馆、航海馆、玩具馆、展示厅、球幕电影厅和多功能厅组成。
特色:
·前卫设计理念:激发儿童好奇心、想象力、创造力;增强儿童社会性和与人交往技能、鼓励儿童合作、进行 创造性活动;营造家长与儿童互动氛围,增强亲子关系。
·多层次产品组合:包括,小超市、过的家、动物医院、巨树屋、影子屋、沙漏悬摆、巨型漏斗
> 户外运动类 —— 优胜美地国家公园
概况:
·优胜美地国家公园〈Yosemite National Park〉是美国国家公园内极耀眼的一颗明珠,占地1,100平方英里,园内高度落差极大,从冰河将优胜美地的蜿蜒的小河及起伏的小丘转变成目前雄伟壮观的地形。美国国家的第一个州立公园,现为国家公园。
特色:
·特色活动内容:露营、观赏野生动植物;木筏漂流、爬山、骑自行车、骑马、钓鱼、冰钓、狗拉雪橇、越野滑雪以及背包徒步旅行等。
·产品丰富:丰富的旅游活动配合露营使得公园更吸引人。
·特色项目:露营木屋、帐篷露营地等。
> 休闲度假类 —— 桂林Club Med度假村
概况:
·来自法国的Club Med(地中海俱乐部)是全球*大的度假连锁集团之一,1950年创立。遍及全球30个国家的近80个Club Med度假村座落于世界上风光旖旎的名胜之地。在中国,选择了中国西南地区*佳景观地46万平方米画卷般的山水美景, 构成Club Med桂林度假村。它占地46公顷,周围群山环绕,打造理想式生活空间。
特色:
·亲子服务:Club Med内部无数的设施、活动可以让大人、孩子自得其乐,并且设置有免费、专人看管的儿童俱乐部(4至13岁)。而专业的能说多种语言的G.O则确保了这一切的**实现。
·一价全包:在没有任何隐藏费用情况下,可以在出发前做好所有预算准备,多种度假套餐更多选择。
·量身定制:Club Med的灵活性可以适应更多的需要,如儿童生日PARTY、定制运动项目、特别主题晚会、鸡尾酒会、歌舞晚会等。
李 也 案 例
海湾森林国家公园 | 江苏海星岛乐园 |
沈阳热高乐园 | 格林乡村主题公园 |
> 海湾森林国家公园概念性提升规划
项目名称:上海海湾国家森林公园区块提升概念策划
项目需求:发展战略制定/规划提升管理咨询
服务时间:2014年9月
项目地点:上海奉贤区
项目背景:上海海湾森林公园以森林为主题,融苗木生产,休闲观光、科学研究和科普教育为一体的模拟自然的大型人工城市生态森林。是国家4A级景区。由于近年来,旅游市场发展方向出现变化,海湾森林国家公园的发展战略变得不明确,旅游发展速度缓慢。
服务内容:
1.制定战略发展规划:着力分析上海旅游市场及长三角地区人群的出游特性,进一步海湾森林公园制定出符合市场发展规律的战略规划。
2.战略规划实施细分:市场化的发展目标以后,对战略实行锌粉,制定出海湾森林国家公园五大战略目标。
3.帮助海湾森林国家公园对局部的交通节点以及重要的景观布局进行重新的细化和提升。
4.景观小品规划:针对海湾森林公园现有的空间景观进行重新的规划及提升,增加游客的游玩体验及景区的整体协调性。
> 江苏海星岛乐园
项目名称:海星岛主题乐园
项目需求:景区营销/运营提升管理咨询
项目地点、体量:江苏省常熟市昆承湖状元堤,占地面积128亩
项目背景:海星岛乐园是昆承湖生态修复工程的收个旅游项目,毗邻沙家浜、苏州、无锡等主要旅游目的地,但是却没有能够很好地借势周边的旅游势能,旅游发展速度缓慢。
服务内容:
1.确定项目定位,以常熟唯一主题乐园,*大化弥补空间不足;
2.做营销、做传播,以高票价实现海星岛迅速出位;
3.借势沙家浜旅游节举行盛大开园,赢得多家省级以上媒体关注;
开园一周,在常熟市内知名度达到70%,旅游满意度高达95%。
> 沈阳热高乐园
项目名称:热高乐园综合旅游度假区
项目需求:市场调查研究/营销管理咨询
服务时间:2016年10月
项目地点:沈阳省抚顺市高湾经济开发区
项目背景:热高乐园是以“动感、奇妙、梦幻”为游乐个性,以“科幻、恐怖、神话、冒险、卡通、戏水”为设计元素的科技型度假区。面临着营销老化、品牌固化的问题。
服务内容:
1.对市场环境进行深入调研分析,明确客群、竞争对手、市场痛点与机遇,为确立准确的营销目标做准备。
2.确定乐园阶段性营销目标,保证乐园发展的连续性与前瞻性。
3.制定品牌战略和品牌规划,对热高乐园自身的品牌价值进行深入挖掘,明细市场定位。
4.提供营销解决方案,对乐园、产品、品牌进行整体策划,利用“营销+活动”提升知名度,拓展人气。
> 格林乡村主题公园
项目名称:格林乡村主题乐园
项目需求:旅游投资开发/运营/营销管理咨询
服务时间:2010年8月
项目地点、体量:格林乡村公园,位于江苏省苏州市吴江区,北依太湖、南邻黄浦江源,总占地面积约800亩。作为国内**以“童话乡村”为主旨的大型主题公园,在长三角地区具有超高的人气。
项目背景:开发、运营、盈利模式不清晰
服务内容:
李也咨询机构致力于将其打造成为文化、艺术、乡村生活相融合的***的童话庄园:
1.制定**落地行的规划指导建议,降低园区开发成本,推进景区建设速度。
2.制定长期发展战略和短期盈利模式,为开园奠定见识基础,景区嫦娥完成全部招商项目。
3.细分目标市场,事件营销+活动策划引爆知名度,游客第二季度大幅上升。
4.规划8大运营管理体系,包括服务体系、视觉体系、价格体系、应急保障体系等,游客满意度高达88%,景区运营成本降低10.5%。
> 湖北金卉庄园
项目名称:湖北金卉庄园
项目需求:景区营销/运营管理咨询
服务时间:2014年12月
项目地点、体量:位于湖北省孝感市,总占地面积1500亩,总投资2.33亿
项目背景:湖北金卉庄园现代都市农业观光示范园胡本省孝感市重点项目,主管现代都市农业观光、花卉苗木欣赏、无公害水果蔬菜采摘、特色养殖、植物科普展示、户外拓展等项目。计划2015年3月前建成开园。
服务内容:
1.将花卉主题**演绎,提升项目持续竞争力的核心,开创金卉生态旅游时代。
2.以花卉主题延伸一系列的花消费、花体验产品,给游客完整的主题情景体验,打造完整的产品服务链,创造盈利模式。
3.制定年度营销目标及实施策略,实现项目未开先火,解决项目开园首年品牌传播问题。
4.系统打造项目客源地、网络、自驾游、直销渠道营销体系。保障项目持续吸引力。
长春长影世纪城 | |
桂林乡村生态度假 | 青岛海山青乡村公园 |
九江大千世界 | 浙江漩门湾湿地公园 |