2019/05/20
在特色文旅小镇、田园综合体等新型文旅产业大平台快速发展的机遇之下,文旅地产仍然具有广阔的发展前景。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为,文旅地产不只地产,更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。以营销为导向的方式难以为继,以运营为导向、整合资源、精细化管理的模式才是文旅地产的主流。所以首先在项目定位上,可分为以下四种来进行分析研究。以城市观光娱乐为主的项目,通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五**酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发,这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块。以生态别墅或古村落为载体,强调与自然环境的和谐,与本土文化的融合,在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验,这种适合短途休闲度假,强化了过夜以及居住功能。在城郊的风景优美之地,建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等,形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱,主打居住,能够引发高端休闲人群的聚集,凸显品质性。主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产。这种模式,已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。去地产化+轻资产回归旅游本质是目前文旅地产较为常用的操作套路,文旅地产占地规模巨大、资金占用量大、开发和回报周期长,实质上,文旅地产是一种集合了文化、旅游、地产和商业运营等元素的复合型地产项目。目前,中国房地产行业跑马圈地的时代已经成为了过去,暴利和疯涨难以再现,众多开发商开始转型养老、旅游地产的开发,但是,传统的重资产开发模式需要前期投入大量的资金,开发资金链承受巨大压力。这样的背景下,资金占用量大的商业和文旅地产项目探索和转向“轻资产运营模式”的好处在于,高杠杆率,前期投入少,风险分散化。多样化盈利向产业靠拢也是文旅地产中的一种操作模式,国际上做的比较好的大型文旅企业,比如迪斯尼,门票收入只占营收中的45%左右,而国内大部分文旅地产项目70%、80%收入都靠门票,所有资金平衡必须依靠房地产地产,如果离开地产,推进很难。在文旅地产盈利模式上,要摒弃单一的销售为重、租赁房费门票等收入占比小的模式,更要讲究多元盈利。文旅地产其实应该从开发思维转向运营思维转变,运营重要性越来越关键,但是,就目前从传统地产向文旅地产来转型企业来看,思维还是开发思维。三部委发布打造特色小镇的计划,很多房地产企业都往文旅方向转型。房地产企业往文旅转型有天然的优势,在短时间内可以将文旅项目建起来。但文旅项目和房地产项目有很大区别,关键是思维要转变,从开发思维向运营思维转变,房地产把房子卖完了就可以了,但是作为一个项目,项目建成之后刚刚开始,必须运营好,经营好,带来持续的客流和收益,必须有足够大的回头客和口碑,这有很大的不一样。