旅游地产本质还是地产，与传统住宅相比，旅游地产只是功能与服务对象发生了变化，不再局限于生活和工作需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产类型多样，主要包括酒店、度假村、度假别墅等。

旅游地产是较热的话题，全国有超过50%的房企涉足旅游地产，包括旅游地产策划公司、规划公司、营销公司。李也文旅认为旅游地产行业至今尚未形成可借鉴的普适模式，只有从关键因素着手，才能从根本上解决问题。具体把握以下五大关键因素。

第一，做好大配套。

完善的服务配套对旅游地产项目的成交起到非常重要的作用。通过大配套的建设，尤其是高品质的配套，来带动项目升值。盘点成功的旅游地产项目，无论是景区和酒店，还是高尔夫和主题公园，核心配套都是为了实现住宿、观景、购物等功能。＊终通过构建大配套体系，形成产业聚合力。

第二，做好大整合。

旅游地产涉及范围广泛、关系错综复杂。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。除了政府、设计院等传统地产外，在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源，在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源。

第三，做好大布局。

旅游地产开发周期漫长，往往需要十年左右。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，降低企业的资产周转率。旅游地产属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。而对于更多的房企而言，可以综合考虑进行长远开发。

第四，做好大资源。

旅游地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有两类资源可以重点挖掘利用。一类是自然景观资源。抢占到一个区域＊核心的景观价值，是项目后期成功的必要条件。另一类是嫁接商务资源，会议驱动的旅游地产一再验证了其巨大的价值，如昆明世博会、博鳌论坛等。

第五，做好大运营

旅游地产的主体产品包含三个层面：物业层面、体验层面、资产层面，任何一个层面的运营水平都关系到项目的成败。项目前期经营状况的好坏，直接会影响到后期投资者的信心。对于客户而言，信心往往比折扣更重要，运营的关键是树立客户对项目的信心。

拥有得天独厚的优质自然景观资源固然可贵，但更重要的是要强化客户的参与体验感。李也文旅认为只有大格局才能做好旅游地产，才能实现多元化的盈利模型，取得长期收益。