近年来，我国旅游地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。然而关于旅游地产的概念，目前尚未形成一个统一的认识。比较流行的观点认为，旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。但是，显然这个概念仍不太准确，因为目前有点旅游地产项目已不单单是为了旅游度假，而是用于自己日常居住。中国知名机构——上海李也文旅相关负责人认为，所谓旅游地产，是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有居住、休闲、度假等功能的物业形态。

无论是广义还是狭义，所有旅游地产几乎都具有以下共同特点：一是以旅游资源为依托，多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边；二是以房地产开发为主要经营手段，通过开发、营销旅游地产产品，实现企业的发展目标；三是在功能上，既有住宅物业居住的基本功能，又具备旅游、休闲、度假功能，它一种旅游物业形态。

旅游地产主要包括三大类。综观我国旅游地产，依据其主题和开发目的不同，可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。其中，按照依托形式不同，旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产往往依托风景优美的风景名胜区，以优美的自然景观为卖点，属借景开发模式。目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型。另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产通常不依托现有的旅游资源，而是先投入巨资，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使景区附近地产升值，再趁势开发房地产，属造景开发模式。此类房地产以华侨城为典型代表。

目前旅游地产存在的三大问题：

首先，表现为供需不均，结构性过剩与结构性短缺并存，高水平、高质量供不应求，而低水平、低质量供过于求；其次，表现为资本不畅，如何实现资本与项目的有效对接成为此中关键；再次，表现为运营不强，诸如配套不够、盈利不足、管理不专等问题日益凸显。

因此旅游地产需要解决两大难点，来满足三大需求。

旅游地产开发过程中的两大难点：一是必须要有大的资金投入，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域；二是商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。

我们现在看到国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段，与国际上有很大差距，大致表现在四个方面：旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题，并不是说什么都需要跟国外一致。

关于如何开发难点，我们认为：旅游地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。

文化旅游地产正进入快速发展的战略机遇期，群雄逐鹿，百花争艳，如何在此中脱颖而出？总结起来就是：给旅游插上文化的翅膀，让策划植入战略的芯片。