文旅地产其实在国内由来已久，但是想要经营成功却很不容易。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为国内的文旅地产现状，名义上是以文旅为主，而实际上盯的还是住宅用地，所谓“投资是否赚钱，70%靠拿地”就是指在土地获取时，政府能否给予足够多的住宅用地予以平衡项目投入。那么无论是哪家国内开发商进行投入开发，事先必须对能够给予的住宅用地规模进行核算评估。这个概念是风控上的大概念，脱离了土地规模平衡，以国内文旅地产开发商的运营能力现状是几乎没有能够生存下来的。所以在先期的上会过程中，作为风控、法务人员务必要对此予以高度重视，必须在前期对此进行提示，以避免后期不断出现的现实惨况。

其次鉴于文旅地产用地大部分位于郊区，多数情况下会存在使用农用地的情形。为避免歧义，农用地的定义是指【中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)】中所述。以该版标准中的农用地在使用时，常常会产生先行土地流转其经营使用权，在获得使用权后方可使用进行文旅地产开发。 

2017年我国土地承包法修正案草案已提请十二届全国人大常委会第三十次会议初次审议。草案明确，国家依法保护农村土地承包关系稳定并长久不变，为给予农民稳定的土地承包经营预期，耕地承包期届满后再延长三十年。此次土地承包法修改的主要内容，包括所有权、承包权、经营权“三权分置”，稳定农村土地承包关系并长久不变，土地经营权入股，维护进城务工和落户农民的土地承包权益等七方面内容。虽然是草案，但是其中这个“三权分置”值得各位密切关注，所谓三权分置是指形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局。即：所有权仍归村集体，承包权仍归农民个人，使用权可以由使用人进行占有、使用、收益，这对于文旅地产来说是非常重要的。三权分置实质是在一种逻辑层面概念，目的是为了盘活农业土地又不触碰法律基础的变通方式。

三权分置被誉为文旅地产重大制度创新，从理论上为农业土地流转建立了制度基础。但是在实践中仍需检验论证。在此进行叙述，是为了各位有一个思想准备，一旦该草案通过，土地的使用将迎来重大突破。届时文旅地产商应当着重关注四个问题：首先是地上物权属关系的界定，其次是集体土地上市渠道如何解决，再次是集体土地使用年限如何界定，＊后是集体土地利益分配。

在文旅地产投资中，往往土地上会有林地，首先对于土地上的林地属性应当进行确认，尤其是生态公益林，是＊＊＊还是地方级，是特殊公益生态林还是重点生态公益林。这种林地通常不能改变用途、不可移植、变更，甚至不可使用，而地方政府在出让土地时往往对该林地的性质不会说清，实践中大量的文旅地产开发商在接手后处于被动状态，无法开发利用，甚至要变更项目布局和动线，造成了开发成本的激增。