近年来，我国文旅地产发展迅猛，已经开始进入快速增长期。据国家旅游局统计数据显示，截至2017年底，我国文旅地产项目的数量已突破1万个。就目前而言，我国文旅地产项目自然资源依赖度较高，大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为产品卖点。

针对文旅地产项目在营销上和传统住宅存在的巨大差异。李也文旅认为首先需要明确文旅地产痛点，方可对症下药。

痛点一：客户体系极其复杂

文旅地产与住宅地产＊大的差别，就是客户体系特别复杂。对于文旅地产而言，游客并非重点客群；对于开发商而言，＊重要的任务就是卖房子。即使是华侨城，在其收入构成中，景区经营赚回的收入也只是较小比例，重要来源依然是房产销售收入，因为其核心客户群体都是投资客。所以，文旅地产考虑的是投资客、游客、商家等比较综合的客户体系。

痛点二：产品体系极其复杂

营销是一个更大范围的概念，应考虑投资者营销、股东营销与消费者营销。文旅地产营销，客户容量永远是第一问题。但是，旅游地产项目在规划设计时，往往将此问题忽略。其复杂的客户群体，决定了与其对应的项目产品体系也是复杂的，有多少类客户就会有多少类产品。客户与产品的对位，才是文旅地产营销的关键解决之道。

痛点三：品牌体系极其复杂

“企业提供的是产品，客户购买的是品牌。”在营销上这是一个非常基本的道理。相对于住宅地产、商业地产，文旅地产品牌的重要程度会更甚。

在文旅地产复杂的品牌体系中，核心是营销引擎的品牌，包括例如酒店品牌、企业品牌、媒体品牌等。品牌就是符号，符号需要口号，第一口号就是名称。所以，一个旅游项目是否有固有的旅游资源，是否能给人想象力，会显得十分重要。

痛点四：项目规模普遍巨大

如果地段不好，那体量一定要适度。规模巨大，意味着客户量无保障，推售有压力，产品定位会因为客户线长，而杂乱不堪。若是遇到这样的项目，该如何营销？——全盘思维+跨界思维+突破思维。

整体来看，对于规模巨大的项目，流程正确是第一！应当定位、设计、开发先后有序；跨界合作，借力成熟品牌资源；投资客、度假客、商务客、自住客，突破客户容量瓶颈。

痛点五：产品同质化严重

文旅地产的非正常增长，导致产品同质化加重。从营销角度看，同质化随之带来的问题就是——缺乏卖点，品牌记忆缺失，客户认可度较低等。因此要保障项目定位在前，尽可能避免产品同质化。但是，如果产品既定，则要尽可能通过营销推广达到项目品牌差异化。

李也文旅表示只有搞清楚文旅地产的这五大痛点，才能在行业全面调控的政策背景之下“逆势上行”，才能有效推动文旅地产快速良性发展。