和国外的旅游地产业相比，中国的旅游地产业产生较晚，发展也相对较慢，且与国家的旅游、地产政策以及经济发展水平有着密切的联系。旅游地产在中国作为一个明确的产业业态出现，是上个世纪九十年代中期的事情，李也文旅认为，在过往的二十多年中，旅游地产的发展经历了三个阶段。

第一阶段：探索型发展时期

这个阶段是在上世纪九十年代中期至本世纪头十年左右，是由大型旅游商创立并主导实施的投资开发模式，主要的开创者为央企华侨城集团及浙江民企宋城集团。这次旅游地产浪潮基本定位为地产保护型的旅游发展模式，“旅游主业、地产保收”是这个模式的基础业态关系。

当时条件下，旅游地产还处在初级发展阶段，大型旅游商的介入得到地方政府的强力扶持，这些旅游商大都获得了鲜明的土地价格优惠，甚至出现过零地价现象，这个阶段是特定模式成功的政策基石。这个阶段的旅游地产项目中，通常旅游部分的投入占总投资的比重偏大，＊高的项目甚至占到80%以上，与此同时，中国房地产业的主流投资力量并没有进入旅游地产领域，旅游地产投资及收益在全国旅游业及房地产业中占比普遍偏低，单个旅游地产项目的获利总量有限，但利润空间较大。该阶段尽管少数大型旅游商的投资动作不小，也产生了一定的社会影响，但总体看来，无论在产业操作层面，还是在国家政策层面，旅游地产的产业战略地位尚未显现。

第二阶段：地产化发展时期

2010年是中国旅游地产产业的一个分水岭年份，这一年，由于国家对住宅房地产实施了严格的调控政策，导致大批房地产商转而寻求新的投资机会，这时候，他们发现了城市郊外地带的旅游地产可以规避政策调控，于是，大量房地产投资强力进入旅游地产，极大地助推了旅游地产的第二次浪潮，形成了由大型地产商主导实施的投资开发模式。该阶段的基本定位是旅游包装型的地产发展模式，“旅游为名、地产为实”是这个阶段的基础业态关系。

地产化发展时期，大型地产商纷纷进入旅游地产领域，全国旅游地产总投资额上升速度非常快，达到了每年数千亿甚至上万亿的投资规模，一些大地产商，如万达的旅游地产项目，一个项目的投资总额就可以达到数百亿。从政府的土地出让政策看，显然政府看到了房地产商以旅游名义拿地的动机，于是，对土地出让的约束力加大了，但由于旅游业投资的正面影响，使得各地在旅游地产政策上仍然有一定的优惠空间。

第二次浪潮的迅猛推进使得旅游地产投资及收益在全国旅游业及房地产业中的占比明显加大，大面积、大投入的大型项目遍布全国，常常能看到一个项目占地达到数平方公里甚至十几、几十平方公里。但是，这个阶段中的项目，其旅游文化主题定位明显偏弱，更多的是一些常态化的旅游功能的空间集合。从经济效益看，单个项目的获利总量大幅增加，但利润空间收窄了。大批房地产商的介入使得旅游地产的产业战略地位得到快速上升。

第三阶段：新常态发展时期

第二阶段由于房地产痕迹太重，使得这一波的发展未能延续很长时间。近两年来，国家鼓励和保护实体经济的发展，对房地产引发的“脱实向虚”现象进行了更加严厉的约束，导致旅游地产迅速进入新常态发展的第三阶段，形成由战略投资商主导实施的投资开发模式，基本定位是协调成长型的旅游地产发展模式，“文旅为核、地产相随”成为该阶段模式的基础业态关系。

这个阶段，政府正在明显强化此类项目的公共价值诉求，旅游创新对于项目摆脱地产依赖、独立盈利的支撑作用也在明显加大。从旅游地产项目的自身发展看，主题定位成为提升旅游项目文化及商业竞争力的基本依托，地产项目将受到更多的限制和约束，以传统地产思维进入这个产业将遭遇一系列的发展和收益的困境。

这个阶段的另一个鲜明政策导向是度假、养生、养老、康疗等新兴产业将成为旅游地产的重点方向，将引导旅游地产实现跨越式发展。旅游地产更多将嵌入特色小镇、美丽乡村建设中去，这个产业也借此进入了国家战略的基础框架。