当前中国市场实体业面临着很多问题，而在其中，文旅地产首当其冲。中央提出的政策趋势是大力实行供给侧改革。旅游地产因为产能过剩、去库存、结构性供给不足和金融风险使其陷入被动的困局当中，因此在供给侧改革的大环境下，对文旅地产的创新升级显得尤为必要。一、文旅地产发展现状中国知名文旅机构—上海李也文旅相关负责人将目前市场的文旅地产分为三大类，首先是旅游目的地的文旅地产，此类大多依托于当地丰富的自然资源，依山旁水或者通过深厚久远的文化将市场主体吸引过来，具有强势的天然核心吸引力。其次是城市郊区休闲度假文旅地产，大多选址在一线或者超一线城市的周边，根据市场主体的需要建立舒适而温馨的主题文旅地产，市场的重游率和主体的粘性是主要研究对象。＊后是城市城市商旅文综合体，目前来说发展相对标准化，模式成熟，而拿地是重点。改革开放40年以来，中国人已经从基本的城居生活需求——1.0时代，真正进入到了以文旅地产为突出主题的3.0时代。经济的快速发展，城市的现代化，使都市人对旅居的需求愈发强烈，因此急需有品质有情怀有特色的休闲度假产品释放巨大的市场需求，因而大众观光旅游产品的发展已经由资源导向型逐步发展为现在的生活方式导向型。两大产业供给侧改革和市场需求释放的驱动力，文旅地产市场迎来了一个蓬勃发展的时期。文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”，其本质是资本要寻找突破天花板，寻找新的盈利模式与空间，同时为市场提供了释放需求的空间。二、文旅地产有九大发展趋势第一，规模上，更加百花齐放。既有如海花岛大投资、大开发的项目，也有阿那亚、幸福公社这类小情怀、新运营的项目也越来越多。整体呈现出多层次、多规模的趋势。第二，选址上，更加注重环境。一方面注重生态、文化环境选择，将海洋、山地、湖泊、温泉、湿地、雨林作为热点投资区域；另一方面注重区位环境选择，像幸福公社选址在成都周边，以及＊＊驿站很多的选址都是典型的例子。第三，开发上，更加白热化。主要体现在区域竞争白热化，产品竞争白热化、投资竞争白热化等。第四，投资上，更加灵活多样。投资主体更加多元，传统地产中的前100强中的70强都已经进入到文旅产业。还有很多的传统制造业、煤老板等跨界资本已经进入到文旅地产产业，寻求转型升级路径。第五，融资上，方式更加多元。资本通过诸如借贷、信托、证券化等传统融资模式以及产权+股权、众筹等创新融资模式进入文旅地产领域。第六，布局上，更加内外兼备。国际化扩张实质加快与国内持续扩张同时存在，以资本输出为主的海外布局步伐加快，大型地产企业、文旅企业结合较为成熟的开发模式，加速全国网络化的布局。第七，经营上，更加注重资本化。从单纯的房地产产品销售逐步转向实现资产的长期价值，并通过导入经营与管理资源来实现资产的持续使用与增值。第八，模式上，更加创新深化。无论是在开发模式，投资模式、合作模式，运营模式上都有所突破和创新。创新模式与传统模式并存，呈现出多元化发展态势。第九，方向上，更加注重生活化。度假、健康、养老、农业、亲子都将成为下一轮文旅地产投资的重要选择方向。文旅地产经营，远比开发重要。大多发展商，忽视后续经营与管理。成为文旅地产标杆项目，各个都重视经营，值得我们学习和借鉴。

文创产业，这几年呼声逐渐增强，文化创意的运用，予以旅游产品新的生命力。在传统乡村旅游中，乡村特色农产品是构成旅游吸引力的重要元素，乡村旅游产品更应紧跟时代游客的需求，进行不断的升级，释放出新的生命力。日本和台湾在文创农业的发展上走在了＊前端，他们对农产品的包装非常重视，不仅仅是做产品，重要的是赋予产品生命。通过高品质产品、精美的外包装、产品深刻的文化内涵与顾客产生情感共鸣，让当地的风土人情深印在人心，达到了＊好的宣传效果。今天搜集了一些通过文创农产品的经典案例，一起来看下~1.芹壁村-借助农产品文创，传播乡村文化芹壁村位于台湾的马祖外岛，处于芹山与壁山之间而得名。有人称它为「东方地中海」，以丰富的海洋文化及闽东花岗岩石屋建筑闻名。金银花是马祖的原生植物，2004年时，当时的芹壁村长在芹壁的山坡上广植金银花，晒干后封装成金银花茶，热冲、调制冰饮都很适合。后来，他们通过结合在地文化为「金银花茶」制作出一套包装，其中介绍当地景点与历史的图画书「芹壁世纪图」风格的画册别具特色。另外，除了金银花茶，芹壁早期以捕鱼为业，虾皮和海菜的出口让它跃身为当时北竿＊富有村落，将这两样物产制成虾皮脆饼和芝麻海菜酥，并与金银花茶一起作组合包装。包装设计结合芹壁村传统文化特色，融入闽东花岗岩石屋元素，整体包装独具民族气息。食物又是当地传统美食，在很大程度上起到了对外宣传作用。  2.活米村-喜田米，让吃饭不再一成不变台湾花莲县富里乡位于中央山脉及海岸山脉之间，青翠的山峦，蓝天绿地阡陌相连，有着令人悸动的风情，号称宝岛＊后一块净土。这里所生产的稻米，特别香Q好吃，纯净、自然、零污染是“喜田米”之所以会成为＊＊米的关键。活米村除积极创新产品、通路及组织外,更将商品以米为核心,迈向精致美观之路,同时还筹划门市连锁系统,开创新米类文化的契机,让吃饭不再是一成不变的事,为台湾米市场注入新的活力。喜田米的包装真空透明，用＊质朴＊原始的素材呈现出产品质感和内涵。让消费者在关注产品的同时也被包装深深吸引。每100颗米粒，只挑选20颗＊大颗米粒来做＊＊米。对此，李也文旅认为，乡村振兴战略的实施关键，首先是“振兴乡村文化”。通过文创挖掘、传承和提炼、创意，形成“本土特色乡村文化”，才能让乡村的旅游、乡村的产品找到根、找到魂，才能真正形成对外的文化吸引、对内的文化自信。这其中，乡村文创IP打造、乡村文创产品、乡村文创民宿等都有很好的导入机会。

随着旅游资源开发的多元化，越来越多的企业介入旅游景区的开发建设和运营管理，但现实却是旅游景区的运营管理问题凸显，比如管理体制混乱、维护资金短缺、基础设施不完善、服务差、产品单一等。景区运营对大多数景区而言还停留在魔化的概念阶段，景区运营方式滞后景区发现需求。到底什么是景区运营？具体应该怎么操作？景区包括运营和营销两大板块，暂时剥离营销“售卖产品和服务”的职能，运营就是“生产、管理产品和服务”。简单来说景区运营涉及除营销外的景区从筹建、开门营业到后期经营管理的所有职能。也就是通过投入人力、物力和各种资源，将各种投入转变为景区产品和服务的过程。现在的景区运营商业模式大致分为七种，分别是：依赖于景区旅游资源的品位的门票经济商业模式、摆脱了单一的门票经济，强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式的旅游综合收益商业模式、以旅游作为平台，利用旅游这个平台资源来开发相关的产业，从而获得比较多收益的产业联动商业模式、旅游和地产同时开发，通过地产收益来弥补旅游投资的旅游地产模式、投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营的旅游资源整合商业模式、景区开发到一定程度后，通过引进战略投资者而获得收益的产业和资本运作相融和的商业模式、大型的景区采用的混合商业模式。当下的全域旅游时代，景区都在努力提高运营，改变单一的门票模式，走向混合收益模式。那么景区运营操盘的突破方法有哪些？李也文旅认为景区应从下面三个方面破解运营固化：首先，加强政府与企业的合作，随着旅游景区的市场化改革，相关部门必须重视旅游景区开发的重要性，并推进和融资企业的合作，推动旅游景区市场的多元化和经营管理的企业化。其次，突破传统思维的局限，想创新，就必须从思想上进行改革，改变传统的“靠山吃山、靠水吃水”的思想，做大旅游市场，做深旅游产业。重要的是树立品牌营销意识，紧抓游客的心，吸引游客二次消费。＊后，实现经营权与所有权分离，为充分融入市场竞争中去，必须促进景区所有权和经营权的分离，从而提高旅游景区的经营管理效率，促进景区的进一步发展。把经营权下放到企业，使企业在市场竞争的推动下不断提升自身的产品及服务质量。总之，李也文旅认为景区运营是一件非常复杂的事情，就像一个全站式景区保姆，从景区的诞生到兴盛，一点不可疏忽，同时要保持与时俱进的姿态。

2015年，继提出建设“美丽中国”之后，“健康中国”战略被首次写入政府工作报告，并上升为国家战略。随着旅游业的快速发展， “康养度假”被国家旅游局正式确定为新的旅游方式，并纳入我国旅游发展战略，康养度假已经从观光旅游到休闲旅游度假上升到身心神享受的阶段，如果说休闲度假是一种生活质量的诉求，那么康养度假无疑是生命质量的诉求。度假时代下，人们希望可以尽可能的停留下来，沉淀心灵＊终带来身体的放松与心灵的愉悦。可见，旅游度假的核心价值也是游客身心的健康，因此旅游与健康有着天然的耦合性，两者的结合发展，为康养旅游的发展奠定了基础。而康养旅游的载体无疑是康养小镇。康养小镇必须强化健康养生养老主题，进行多元化开发。以健康养老度假等健康产业为核心，进行休闲农业、医疗服务、休闲娱乐、养生度假等多功能开发。一是宗教文化养生型。依托道佛文化打造康养度假综合区；二是长寿文化养生型。比较典型的有广西巴马康养度假村；三是生态养生型。以原生态的环境为基础，以健康养生、休闲旅游为发展核心，重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业；四是医养结合型。依托医药产业、医药文化发展，推动康养度假等产业发展的医养特色小镇；除此之外还有温泉养生、专门进行养老的小镇等等。李也文旅认为，整个小镇除了有相应的度假元素以外，也应该有康养度假产业为主，如养老、休闲农业、度假休闲、健康食品、和体育产业等。以体育产业为例，依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。总体而言，康养度假呈现了以下几个特点，一是周边生态资源较好，二是周边要有相应的产业聚集，三是整个度假区功能明确。