目前我国乡村旅游的发展已经走过了低端零散化的农家乐、渔家乐和统一管理、统一规划的两个阶段，正在进入以娱乐休闲度假为特征的第三阶段即乡村度假阶段（以乡村特色民宿为基础，以田园度假生活方式为寄托，围绕乡村资源开展疗养身心的深度旅游活动）。乡村度假为传统乡村的转型提供了一种新的方式，那么传统乡村是如何向乡村度假转型的？什么的乡村容易向乡村度假方向转型？本文将以山里寒舍为案例探讨其由衰败乡村向高端乡村度假目的地转型的路径。一、山里寒舍的整体概况山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村，距离北京108公里，是一处由古村落改造成的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用，约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成山里寒舍创意乡村休闲度假区，预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。二、山里寒舍华丽转身前后1、山里寒舍“转身”前由于地处偏远，交通不便，干峪沟村村民逐渐外迁，导致大量民居闲置乃至荒废，村内民居空置率高达80%，成为名副其实的“空心村”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，造成土地和山场无人打理，全村43处宅院，大多处于闲置状态，村庄日益凋敝，了无生机。2、山里寒舍“转身”后2013年，北庄旅游开发公司，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，收租了村里废弃或闲置的宅基地（或集体土地），对村落的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设，并将传统民居院落改造成为高品质的度假酒店，以“奢华与朴素混搭，舒适和自然结合”为特色，将城市化的＊＊酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合，并配套了游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目，目前开放的院落有20余座，入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式，村民不仅可以获得稳定的租金，同时还成为山里寒舍的员工，获得相应的工资收入，而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系统盘活，昔日荒凉的空心村变身成为国际范的乡村度假区。三、山里寒舍华丽转身的重要因素李也文旅认为促进衰败的干峪沟村向山里寒舍华丽转身的因素主要集中以下4个方面。 1、乡村自身的优势首先干峪沟村村落生态优良，环境幽静，具有原生态的乡村味道浓郁，这种天然的、保存良好的乡土气息为乡村度假开发提供了重要载体；其次部分房屋空置是乡村度假开发的重要条件，闲置的农宅减少了项目前期的工作程度，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级，＊后村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值。2、施行有效的土地流转政策在“山里寒舍”的带动下，干峪沟村成立了旅游专业合作社，着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求，有效推动土地、房屋流转，在不改变所有权前提下，村民以房屋、果树、土地入社，化零为整，委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地），以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区。3、进行乡土化的开发山里寒舍＊大的特点就是具有乡村的原始生态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中，＊大限度地使用当地的石材和木料，＊大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上改造装修而成，从外面看还是村民老宅，木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天，糅合了中西设计，融合了古朴与现代理念，创建了古朴而不失现代化的混搭风。五＊＊的客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖等。4、确保农户的利益得到落实首先＊大限度保障农民权利，北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后，如果村民对现有的经营状况和收益表示满意，可通过召开村民代表大会的形式，优先续租给开发企业。其次＊大程度确保农民收益，山里寒舍为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式，全村人均年收入达2万多元，在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金，还可以入股合作社，按照经济效益和入股比例获取一定的分红，另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业，为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。

从迪斯尼到环球影城，从Hello Kitty到六旗乐园，从华侨城到海昌海洋世界，从长隆到方特再到恒大童世界，主题公园已越来越成为投资者和运营商激烈竞争的领域。而中国的主题公园市场已成为各方必争之地。据统计，中国主题公园总量约为2100家，投资在5000万元以上的有300家左右。截至到2017年底，1万多家A级景区中，主题游乐类的景区339家（3.92%）。根据TEA&AECOM发布的《2016主题公园报告和博物馆报告》显示，2016年全球前十大主题公园集团中国就占据了3席，亚太地区排名前20的主题公园中则有13个来自中国。主题公园是我国旅游发展的重要部分，市场前景十分广阔，但纵观国内主题公园市场，依然存在诸多弊端。李也文旅站在市场角度，探寻市场现状，把脉主题公园，寻找病症所在，方可对症下药。1. 主题公园不主题，千篇一律是硬伤受一些成功示范以及利益的驱动，许多娱乐型乐园纷纷踏上模仿之路，虽然项目繁多，却没有精致独特的产品，没有特色鲜明的主题，以致很多项目模式、内容大同小异。过山车、大摆锤、旋转木马、小丑表演……千篇一律，毫无特色。很多人认为只要有了这些娱乐设施就能开园卖门票赚钱了，事实上这些所谓的主题公园不过是披着光鲜外衣的劣质产品，单方面地看到利益空间，却也陷入了同质化的深渊。2. 盈利模式靠门票，单一收入藏风险数据表明，国内主题公园的二次消费在整体收益中仅占10%甚至5%不到，收益仅仅依靠门票，缺乏内容和衍生品。从投资角度看，单一的盈利模式本身就是一种风险，这也使项目很难获得有效的融资成果。从盈利角度看，依靠门票为生的主题公园在淡季或客流量不足的情况下，其收益效果可想而知。 3. 文化挖掘不充分，内涵不足缺灵魂国外主题公园，“旅游+文化”深层次融合的发展模式已形成，而国内市场大多存在一个弊端，文化主题不够突出，对中华传统优秀文化的挖掘不足。导致我国主题公园吸引力低、美誉度不高，国际竞争力弱，文化承载能力未发挥应有作用。4. 主题形象不突出，主题IP是王道以迪士尼为例，为何一个被打上迪士尼形象的商品价格可能是同类商品的3～5倍。因为人们对迪士尼IP的认同，愿意为这样的IP形象买单。同时迪士尼的IP衍生出其他产业链，开拓了服饰、出版物、音乐剧、玩具、食品、教育、日用品、电子类产品等一系列消费品，IP形象渗透到人们日常生活中。主题公园的发展不能只考虑游乐，还要考虑整体的运营体系，要拥有自己的形象、故事、内容，一个创意IP能为项目带来巨大的能量，主题公园IP大有可为。李也文旅认为，国内主题公园市场广阔，主题公园未来一定要实现创意化、特色化发展。因此，主题公园必须走实践创新之路，挖掘文化内涵，实现主题公园IP化，衍生产业链，延长游客消费链条，加强品牌竞争力，提高国际竞争力。

人民生活水平的不断提高导致中国旅游业快速的发展，与此同时旅游地产也搭乘了这辆顺风车，面对新的生活方式的转变，旅游地产的发展也要不断的接近人们生活本能的需求。  旅游地产主要包括三大类。综观我国旅游地产，依据其主题和开发目的不同，可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。其中，按照依托形式不同，旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产往往依托风景优美的风景名胜区，以优美的自然景观为卖点，属借景开发模式。目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型。另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。这类旅游地产通常不依托现有的旅游资源，而是先投入巨资，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使景区附近地产升值，再趁势开发房地产，属造景开发模式。目前，旅游地产已经成为开发热点。不管是全国性的地产巨头，还是“地方诸侯”都开始涉足旅游地产开发。随着经济的发展，旅游度假开始也开始成为人们的主要休闲方式，旅游地产的发展环境越变越好。旅游地产虽然已经进入了一个发展的黄金时期，但旅游地产毕竟还是一个年轻的产业。旅游地产的发展模式还不成熟，需要更多的开发商企业去探索。 但是，旅游地产也是地产开发的一种，它也势必会按照地产开发行业的规律进入到寡头时代，能否在未来站稳脚跟，这与公司的整体实力和发展战略都有着紧密相关的联系。旅游地产开发要成功的必备条件有三点。其一，选址地需要拥有独特的旅游度假资源。因为有些旅游资源只是适合做观光旅游但做不了旅游地产，比如黄山、贵州、华山、巴黎等等，这些地方的资源非常好，但不宜做旅游地产。一方面观光型的地方通常有比较极端的气候，交通不方便，另外缺乏人文氛围。这些拥有观光型资源的地方，更适合到酒店住上几天。而只有长线度假型的资源才适合打造旅游地产，比如云南、海南、青岛、珠海等城市，不仅有山、水、空气等丰富的自然资源，也有比较好的人文环境。其二，除了旅游资源外，配套也要跟上。如果只有自然资源，而配套设施没有跟上，那就容易沦为空。其三，交通便利。人们要的不是科学家探险般的折腾，而是闲适和享受，交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣，包括万达长白山项目也遇到这个问题。旅游地产或将在未来几年迎来新的爆发期，未来旅游地产应该做好逻辑修正，传统的开发模式已经彻底失效，旅游地产一定要秉持“先旅游后地产”的开发思路。其次，旅游地产不能只是提供给业主一处房子 ，还必须要做场所和内容，要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩，还能看到未来在这里的生活。＊后，在体验经济时代，度假项目应该是一个美好生活的服务商。提供的房子不是重点，重要的是能否提供独特的体验和服务。

“田园综合体”已经在遍地开花，但在资本逐利中，农业的基础性地位如何体现，农业在整体产业布局中如何发展，如何做好利益平衡，让农民成为真正主体并由此获益，值得思考。中国知名文旅机构上海李也文旅策划部负责人认为，土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求，农民是田园综合体的主体，且农业是产业链中的基础性产业，在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给，成为田园综合体建设的关键。现今涉及到的可用土地：农民自有住宅、闲置宅基地；农村集体建设用地；四荒地，荒山、荒沟、荒丘和荒滩；城乡建设用地增减挂钩；对投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等。但也存在多条用地红线：不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围。目前，田园综合体的主流土地获取方式主要有采用土地银行的方式、建立以土地股份为基础的合作社、农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦和土地置换、租赁、入股联营这四种方式。政策方面倒是呈利好趋势。但我国农民户均经营土地少，多为一家一户小规模经营，形成较为零散的地块，对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说，田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可，利益主体众多且复杂多样化，对农业农村发展项目建设的积极性各有不同，一旦未达成统一意见，整个项目建设将受到不利影响。和农民一起致富，才是正确地拿地方式！　　田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”，完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业的复合载体 。田园综合体运营团队等人才的欠缺，是目前田园综合体建设的一个难题，导致一些规划设计方向走偏，或难以落地。区别于现代农业园区和农业综合体，田园综合体的产业构成除了农贸科教等，还有文旅康养、地产、会展、环保等业态，其充分考虑主客共享，不单追求经济效益，更要求综合效益。田园综合体的三个核心是田园生产、田园生活和田园景观。 “综合体”理应是跨产业、跨功能的综合规划，具体到项目当中就是多功能、多业态的综合运营，这就要求项目的运营方能够深入挖掘当地的各种资源，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。　　农民是田园综合体的核心主体。在现今的田园项目中，农民收益主要来自三方面：以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，或者出租土地获取租金;成为企业员工获取劳动报酬；土地及地上附着物一次性补偿。　　农民利益的保障，其实不仅仅是经济利益，还包括文化利益。在真正的田园综合体里，不仅有老农民，更有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。实现传统和现代的对接沟通，田园综合体才更具市场价值。